商界时事

房市触底回暖 看时机准就进场

Editor web-admin | January 17, 2019

大马房市自2015年初陷入低迷,市场原先预期房市将在2017年底触底回春,届时市场不会再是一片冷飕飕直冒凉气,但想象总是美好,事实却相当残酷。

直到农历新年结束,乃至2018年首季即将告一段落的现在,房市仍是平静如水,似乎感受不到房市回春的气息。房产专家坚决认为,我国房市不会崩盘,目前虽有触底的迹象,但回暖再到回春仍有一条长远的路要走。

 

 

新一年的投资策略,是勤劳做功课收集市场资料,静待对的时机出击,才能不留遗憾后悔曾经的错过,在成本走高的现在,屋价只会向上攀升而甚少往下回调。买屋投资不能秉持等着买(等房价跌),而是买来等(等房价起)!

 

我国房市不会崩盘

国家银行及全国产业资讯中心(NAPIC)去年底发布的《2017年首半年房市预估简报》,点出2018年房市仍是充满挑战的一年,估计市场将持续走软,可负担房屋仍是市场焦点。

根据报告,我国去年首半年的住宅房产成交量按年滑落7%,从2016年首半年10万2094个单位,减少至9万4992个单位,期间滞销的住宅房产情况恶化,数量更从2016年首半年的1万4792个单位,增至今年的2万876个单位。

 

值得注意的是,这些滞销房产价值已从2016年全年85亿6043万令吉,增加43%至去年首半年的122亿6032万令吉。当中,价格介于50万令吉至100万令吉的住宅房产,创下最高的滞销数量,达4753个单位。

 

滞销的住宅房产数量按年增加的趋势,预示着我国房市仍然萎靡不振,加上特定房产如购物中心、商业办公楼、服务式公寓与售价100万令吉以上的高级公寓,陷入供过于求的窘境,疲软了3年的房市,似乎还未有回春迹象,让投资者更是无所适从。

 

不鼓励空等房价谷底

市场近来频频传出房市崩盘论,大马房地产评论专家李义廉在接受《商海》访问时直言,我国房市并不会崩盘,纵使市场出现抛售的情况,大多也都是持有力疲软的投机者,因无力再持有房产力求尽快脱手,才有便宜货捡。

 

“至于我国房市何时触底反弹,这还真的说不准,那是因为投资者往往总是抱持着房价还会更低的心态,就是因为这样的心态反而容易走宝,我个人觉得,只要是在对的地点对的项目,你衡量了自己的财务状况可以负担,就不要再空等。”

 

房产咨询公司CBRE | WTW董事经理符儒仁认为,本地房市并未有剧烈抛售或过热情况,且房产过剩也仅是特定房产项目,大部分的住宅房产销售仍可被市场消化。“国家银行过去3年陆续推出的打房措施,抑制市场过热现象。”

 

 

配表:Unsold Unit

住宅房产滞销情况

数量

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

0

 

2013年上半年

2013年下半年

2014年上半年

2014年下半年

2015年上半年

2015年下半年

2016年上半年

2016年下半年

2017年上半年

 

滞销中

建设中

未动工

 

 

先租后买减缓滞销

至于房产滞销的情况恶化,李义廉笑言,凡事都有两面看,站在市场的角度自然会担心庞大的供应引发的危机,但这对投资者来说却并非坏事,相反却是研究进场的好时机。“这代表购屋者有更多选择,只要是坐落在对的地点、对的设计和适合的房产,还是会吸引到买家。”

 

政府推出“先租后买”政策,相信可助减缓房产滞销,谢尔顿说,今年房市的流行用语非“租屋”与“租房”莫属,由于负担房产的艰难、购屋融资的挑战,与生活方式的改变,租赁市场的重要性在新一年将更显著。“越来越多的大马人,尤其是年轻一代,选择租屋更胜于购屋,今年料有越来越多租屋计划面市,未来的5至10年,租赁市场或将与买卖市场同等重要。”

 

“至于我国房市何时触底反弹,这还真的说不准,那是因为投资者往往总是抱持着房价还会更低的心态,就是因为这样的心态反而容易走宝。”

李义廉,大马房地产评论专家

 

“本地房市并未有剧烈抛售或过热情况,且房产过剩也仅是特定房产项目,大部分的住宅房产销售仍可被市场消化。“国家银行过去3年陆续推出的打房措施,抑制市场过热现象。”

符儒仁,房产咨询公司CBRE | WTW董事经理

 

勤做功课看准时机进场

到底房市是否在今年开始出现“回春”复苏的现象,李义廉透露,房市确实已有触底的迹象,有意投资房地产的投资者,这个时候更应该勤劳做功课,看准时机以便进场扫货。

“土地价格并没有下跌、近来油价节节走高、马币兑美元走强等因素,连带推高房屋发展成本,发展商调降房价的可能性微乎其微,现阶段仍将继续透过免费赠品、附橱柜、免买卖合约律师费等,达到减价的效果,以刺激房产销售。”

不过,房地产顾问Property Guru大马区经理谢尔顿费南达斯(Sheldon Fernandez)另有看法,他认为价格偏高的高级公寓恐将继续面临滞销的窘境,加上生活成本上扬、房贷申请审核严谨等因素,将进一步对2018年房市构成下行压力。

“主要城市的吉隆坡、雪兰莪和槟城房价或稍微下滑;至于柔佛则潜在受到供应过剩影响。”

 

房市大选后将明朗化

投资市场需要的是稳定的投资氛围,纵然我国经济基本面稳定,但直到大选日期出炉前,国内房市都将持续处在萎靡疲软的状态,只要大选结束市场回归明朗,则将重新为房市注入温度。

本届执政政府的5年任期将在今年6月24日届满,国会解散后则必须在60天内举行大选。李义廉指出,只要首相拿督斯里纳吉一天不宣布大选日期,投资者就会选择继续场外观望。

“马来西亚国家经济稳定,但最大问题还是在国家政策,所以投资者都会等到大选结束乃至政策稳定,市场明朗化后才会重启投资节奏,届时房市回春的迹象则将更显著。”

在最新的2018年财政预算案上,首相宣布拨款2.3亿令吉,扩展劳勿至文冬、话望生(Gua Musang)至甘榜玲珑(Kampung Relong)路段,同时将加速捷运3号线的建设,预计可提前在2025年竣工;原先估计是在2027年完成。

 

纵然我国经济基本面稳定,但直到大选日期出炉前,国内房市都将持续处在萎靡疲软的状态,只要大选结束市场回归明朗,则将重新为房市注入温度。

谢尔顿费南达斯(Sheldon Fernandez

Property Guru大马区经理

 

获天庇佑能安居乐业

纵观上述发展,政府的发展动向基本上都着力在捷运与公路建设项目,李义廉以此判断,大选告一段落后,若还是由国阵政府执政,料将继续推动目前的发展政策。“假设大选的结果导向一个政治不稳定的走向,投资者虽不会马上抽身,但估计会持续观望情况,直到风险情绪消退。无论什么时刻,投资者进场与否,关键都在‘信心’两个字。”

在投资的课题上,市场情绪是很重要的一环,若是情绪悲观,就算国家基本面强劲,也还是无法吸引投资。他指出,大马国家基本面强劲,并且是个获得上天庇佑的国家。

马来西亚获天庇佑

– 没有天灾,人们得以安居乐业。

– 拥有丰富的天然资源,发展潜能庞大。

– 土地成本上涨,但仍是区域最低。

 

国行收紧贷款可能性低

投资者面对的最大问题,仍是申请贷款不易获批与房产价格的不可负担性,国家银行收紧贷款条件的可能性不大。

 

李义廉透露,现今房市面对最大的挑战,在于购屋者一味希望可买到“三最资产”,即最低价、最便宜与最划算的房子;另一挑战则是不易获得银行贷款。“国内各银行都遵守国行2013年宣布的负责任房贷指南,严格审批房贷申请,导致购屋者叫苦连天申诉银行不愿放贷。”

 

但事实上,根据国行创办的“房屋观察网”公布的调查结果显示,截至2017年第3季的整体房贷批准率高达73%。而主要州属与城市的雪兰莪、吉隆坡、槟城、柔佛、砂拉越乃至沙巴,房贷申请批准率都在70%的水平。

 

谢尔顿坦言,尽管房产贷款的批准率逐渐改善中,但仍有不少买家面对贷款遭拒的窘境。

“国人普遍已接受这个事实,倾向选择联名申请房贷,预期国行现阶段收紧房贷审核的可能性微乎其微。”

 

购屋者若贷款不获批准,不应一直苛责银行的条规借贷准则严苛,李义廉坦言,购屋者应转而检视自身财务纪录。“银行借贷必须承担一定的风险,所以每一份贷款申请都需要完整的资料证明,只要申请资料齐全,自然能减低贷款遭拒比率。”

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