大马房市自2015年初陷入低迷，市场原先预期房市将在2017年底触底回春，届时市场不会再是一片冷飕飕直冒凉气，但想象总是美好，事实却相当残酷。
直到农历新年结束，乃至2018年首季即将告一段落的现在，房市仍是平静如水，似乎感受不到房市回春的气息。房产专家坚决认为，我国房市不会崩盘，目前虽有触底的迹象，但回暖再到回春仍有一条长远的路要走。
新一年的投资策略，是勤劳做功课收集市场资料，静待对的时机出击，才能不留遗憾后悔曾经的错过，在成本走高的现在，屋价只会向上攀升而甚少往下回调。买屋投资不能秉持等着买（等房价跌），而是买来等（等房价起）！
我国房市不会崩盘
国家银行及全国产业资讯中心（NAPIC）去年底发布的《2017年首半年房市预估简报》，点出2018年房市仍是充满挑战的一年，估计市场将持续走软，可负担房屋仍是市场焦点。
根据报告，我国去年首半年的住宅房产成交量按年滑落7%，从2016年首半年10万2094个单位，减少至9万4992个单位，期间滞销的住宅房产情况恶化，数量更从2016年首半年的1万4792个单位，增至今年的2万876个单位。
值得注意的是，这些滞销房产价值已从2016年全年85亿6043万令吉，增加43%至去年首半年的122亿6032万令吉。当中，价格介于50万令吉至100万令吉的住宅房产，创下最高的滞销数量，达4753个单位。
滞销的住宅房产数量按年增加的趋势，预示着我国房市仍然萎靡不振，加上特定房产如购物中心、商业办公楼、服务式公寓与售价100万令吉以上的高级公寓，陷入供过于求的窘境，疲软了3年的房市，似乎还未有回春迹象，让投资者更是无所适从。
不鼓励空等房价谷底
市场近来频频传出房市崩盘论，大马房地产评论专家李义廉在接受《商海》访问时直言，我国房市并不会崩盘，纵使市场出现抛售的情况，大多也都是持有力疲软的投机者，因无力再持有房产力求尽快脱手，才有便宜货捡。
“至于我国房市何时触底反弹，这还真的说不准，那是因为投资者往往总是抱持着房价还会更低的心态，就是因为这样的心态反而容易走宝，我个人觉得，只要是在对的地点对的项目，你衡量了自己的财务状况可以负担，就不要再空等。”
房产咨询公司CBRE | WTW董事经理符儒仁认为，本地房市并未有剧烈抛售或过热情况，且房产过剩也仅是特定房产项目，大部分的住宅房产销售仍可被市场消化。“国家银行过去3年陆续推出的打房措施，抑制市场过热现象。”
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配表：Unsold Unit 住宅房产滞销情况
数量 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0
2013年上半年 2013年下半年 2014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年
滞销中 建设中 未动工 |
先租后买减缓滞销
至于房产滞销的情况恶化，李义廉笑言，凡事都有两面看，站在市场的角度自然会担心庞大的供应引发的危机，但这对投资者来说却并非坏事，相反却是研究进场的好时机。“这代表购屋者有更多选择，只要是坐落在对的地点、对的设计和适合的房产，还是会吸引到买家。”
政府推出“先租后买”政策，相信可助减缓房产滞销，谢尔顿说，今年房市的流行用语非“租屋”与“租房”莫属，由于负担房产的艰难、购屋融资的挑战，与生活方式的改变，租赁市场的重要性在新一年将更显著。“越来越多的大马人，尤其是年轻一代，选择租屋更胜于购屋，今年料有越来越多租屋计划面市，未来的5至10年，租赁市场或将与买卖市场同等重要。”
“至于我国房市何时触底反弹，这还真的说不准，那是因为投资者往往总是抱持着房价还会更低的心态，就是因为这样的心态反而容易走宝。”
李义廉，大马房地产评论专家
“本地房市并未有剧烈抛售或过热情况，且房产过剩也仅是特定房产项目，大部分的住宅房产销售仍可被市场消化。“国家银行过去3年陆续推出的打房措施，抑制市场过热现象。”
符儒仁，房产咨询公司CBRE | WTW董事经理
勤做功课看准时机进场
到底房市是否在今年开始出现“回春”复苏的现象，李义廉透露，房市确实已有触底的迹象，有意投资房地产的投资者，这个时候更应该勤劳做功课，看准时机以便进场扫货。
“土地价格并没有下跌、近来油价节节走高、马币兑美元走强等因素，连带推高房屋发展成本，发展商调降房价的可能性微乎其微，现阶段仍将继续透过免费赠品、附橱柜、免买卖合约律师费等，达到减价的效果，以刺激房产销售。”
不过，房地产顾问Property Guru大马区经理谢尔顿费南达斯（Sheldon Fernandez）另有看法，他认为价格偏高的高级公寓恐将继续面临滞销的窘境，加上生活成本上扬、房贷申请审核严谨等因素，将进一步对2018年房市构成下行压力。
“主要城市的吉隆坡、雪兰莪和槟城房价或稍微下滑；至于柔佛则潜在受到供应过剩影响。”
房市大选后将明朗化
投资市场需要的是稳定的投资氛围，纵然我国经济基本面稳定，但直到大选日期出炉前，国内房市都将持续处在萎靡疲软的状态，只要大选结束市场回归明朗，则将重新为房市注入温度。
本届执政政府的5年任期将在今年6月24日届满，国会解散后则必须在60天内举行大选。李义廉指出，只要首相拿督斯里纳吉一天不宣布大选日期，投资者就会选择继续场外观望。
“马来西亚国家经济稳定，但最大问题还是在国家政策，所以投资者都会等到大选结束乃至政策稳定，市场明朗化后才会重启投资节奏，届时房市回春的迹象则将更显著。”
在最新的2018年财政预算案上，首相宣布拨款2.3亿令吉，扩展劳勿至文冬、话望生（Gua Musang）至甘榜玲珑（Kampung Relong）路段，同时将加速捷运3号线的建设，预计可提前在2025年竣工；原先估计是在2027年完成。
“纵然我国经济基本面稳定，但直到大选日期出炉前，国内房市都将持续处在萎靡疲软的状态，只要大选结束市场回归明朗，则将重新为房市注入温度。”
谢尔顿费南达斯（Sheldon Fernandez）
Property Guru大马区经理
获天庇佑能安居乐业
纵观上述发展，政府的发展动向基本上都着力在捷运与公路建设项目，李义廉以此判断，大选告一段落后，若还是由国阵政府执政，料将继续推动目前的发展政策。“假设大选的结果导向一个政治不稳定的走向，投资者虽不会马上抽身，但估计会持续观望情况，直到风险情绪消退。无论什么时刻，投资者进场与否，关键都在‘信心’两个字。”
在投资的课题上，市场情绪是很重要的一环，若是情绪悲观，就算国家基本面强劲，也还是无法吸引投资。他指出，大马国家基本面强劲，并且是个获得上天庇佑的国家。
马来西亚获天庇佑
– 没有天灾，人们得以安居乐业。
– 拥有丰富的天然资源，发展潜能庞大。
– 土地成本上涨，但仍是区域最低。
国行收紧贷款可能性低
投资者面对的最大问题，仍是申请贷款不易获批与房产价格的不可负担性，国家银行收紧贷款条件的可能性不大。
李义廉透露，现今房市面对最大的挑战，在于购屋者一味希望可买到“三最资产”，即最低价、最便宜与最划算的房子；另一挑战则是不易获得银行贷款。“国内各银行都遵守国行2013年宣布的负责任房贷指南，严格审批房贷申请，导致购屋者叫苦连天申诉银行不愿放贷。”
但事实上，根据国行创办的“房屋观察网”公布的调查结果显示，截至2017年第3季的整体房贷批准率高达73%。而主要州属与城市的雪兰莪、吉隆坡、槟城、柔佛、砂拉越乃至沙巴，房贷申请批准率都在70%的水平。
谢尔顿坦言，尽管房产贷款的批准率逐渐改善中，但仍有不少买家面对贷款遭拒的窘境。
“国人普遍已接受这个事实，倾向选择联名申请房贷，预期国行现阶段收紧房贷审核的可能性微乎其微。”
购屋者若贷款不获批准，不应一直苛责银行的条规借贷准则严苛，李义廉坦言，购屋者应转而检视自身财务纪录。“银行借贷必须承担一定的风险，所以每一份贷款申请都需要完整的资料证明，只要申请资料齐全，自然能减低贷款遭拒比率。”
